Aggiornato il 25 Febbraio 2022 by Luisa Maggio
Le compravendite immobiliari sono operazioni apparentemente semplici, ma intorno alle quali vi è nella maggior parte dei casi un vasto movimento di denaro, e per questo motivo possono essere rischiose per i compratori, che se non adeguatamente consapevoli potrebbero incorrere in truffe o errori.
Affidarsi all’agenzia immobiliare
L’agenzia immobiliare è il luogo a cui rivolgersi nel caso in cui si voglia effettuare un’operazione di compravendita di un bene immobile. Le agenzie di questo tipo devono obbligatoriamente essere iscritte al registro delle imprese della Camera di Commercio; se l’agenzia a cui avete intenzione di rivolgervi non riporta il suo nome all’interno di quell’albo, diffidate della sua serietà. Nel caso invece sia tutto regolare, è necessario sapere che gli agenti a cui vi siete rivolti, nel caso in cui abbiate sottoscritto un preliminare d’acquisto, hanno diritto ad un pagamento denominato provvigione.
E’ importantissimo cercare di conoscere in maniera più approfondita possibile il venditore, oltre che l’immobile che egli sta cedendo. Se infatti egli è in pericolo di fallimento o comunque non affidabile, comprare un immobile da lui può essere un’operazione rischiosa. E’ bene inoltre anche sapere che lavoro svolge, se è socio di una S.n.c. o di una S.r.l. per capire la sua situazione reddituale, ovvero se, nel complesso, egli risulta una persona con il quale è possibile concludere un contratto di compravendita senza ritrovarsi brutte sorprese in un momento successivo.
Tenete bene a mente che l’operazione di compravendita di un immobile è un evento importante e non privo di rischi; è per questo necessario tutelarsi in ogni maniera possibile onde evitare brutte sorprese in un momento successivo. Uno dei primi passi da compiere in quest’ottica è quello di far mettere sempre per iscritto tutto ciò che si concorda con l’agenzia, e nel caso in cui vi venga richiesto di firmare dei contratti, è bene leggere tutte le clausole per evitare di incorrere in spiacevoli disguidi.
La provvigione non è un valore fisso ma, se il contratto lo permette, è pattuibile fra compratore ed agente immobiliare. In genere viene posto pari al 2% del prezzo che si va a pagare per l’immobile che si compra, ovviamente iva esclusa.
Nel caso in cui si voglia prendere in considerazione l’acquisto di un appartamento o comunque un altro immobile in cui si voglia abitare, è bene controllare negli appositi uffici (o incaricare agenti del settore) chi è l’attuale proprietario dell’immobile e soprattutto se su di esso gravano ipoteche o vincoli di qualsiasi tipo.
Edilizia convenzionata
L’edilizia convenzionata non è altro che un accordo sottoscritto fra privati e comuni per agevolare la compravendita di un immobile, contenendo i costi in caso di vendita. Ciò permette a specifiche categorie di compratori di avere accesso alla prima casa in maniera più semplice e meno costrittiva, ma vi sono una serie di norme a cui il compratore deve sottostare, per le quali si rimanda alla Legge Provinciale 13/1997.
In particolare, nel caso si voglia acquistare un’abitazione convenzionata, è bene ricordare che essa può essere venduta solo a chi risiede (lavora) nella Provincia; inoltre, può essere concessa in locazione solo al canone di locazione provinciale, ottenendo in tal modo un risparmio notevole rispetto ad un canone pagato per un edificio non convenzionato.
Compromesso
E’ questo il primo momento nel quale il compratore dell’immobile si ritrova a dover lasciare una sua firma scritta su un documento ufficiale. Per questo motivo, come per qualunque documento importante, prima di formare è necessario sia che il compratore verifichi l’affidabilità e la serietà della persona che glielo sta proponendo, che la correttezza e l’autenticità del documento stesso.
Per esempio, nel caso in cui sia l’agenzia immobiliare a firmare per conto del proprietario dell’immobile, è possibile richiedere di visionare il mandato che il proprietario ha lasciato all’agenzia permettendogli di far ciò. Per evitare di ritrovarsi ad aver firmato un contratto in cui sono presenti clausole limitative o comunque sconosciute, è bene non solo leggere con calma ogni riga del contratto, ma eventualmente anche farlo visionare dal proprio legale di fiducia prima di sottoscriverlo. Ricordarsi, in ogni caso, di conservarne sempre una copia controfirmata del documento che si è andati a sottoscrivere. A questo proposito è importante ricordare che la proposta di acquisto può essere vincolata alla concessione del mutuo.
L’operazione di annotazione del contratto preliminare nel libro fondiario è stata introdotta nel 1997 in maniera da assicurare una serie di vantaggi e minori rischi al compratore dell’immobile. Questo tipo di operazione, infatti, preclude la possibilità al venditore di vendere lo stesso immobile a più persone (in caso egli sia un truffatore), perché l’annotazione sul libro fondiario rende la persona che l’ha sottoscritta effettivo proprietario dell’immobile. Vi sono inoltre una serie di vantaggi e coperture che subentrano nel caso in cui il venditore o la ditta costruttrice dichiarino il fallimento. Questo tipo di annotazione resta valida, con le opportune limitazioni, fino a tre anni.
Fideiussione bancaria
Una fideiussione bancaria è uno strumento indispensabile per tutelarsi nel caso in cui la ditta costruttrice a cui ci si è rivolti dichiara il fallimento. In particolare è bene far notare che nel momento in cui si entra in contatto con una ditta costruttrice che ha richiesto un regolare permesso di costruire esse, ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, sono obbligate ad offrire al cliente non solo un’apposita polizza assicurativa, ma anche una fideiussione bancaria valida fino al momento in cui si va a sottoscrivere il rogito. La ditta può usufruire di questa possibilità anche se riesce a rientrare in questa legge con apposite denunce o provvedimenti abilitativi. Nel caso in cui la ditta non rientri in questa legge, è bene che il cliente si tuteli facendosi in ogni caso rilasciare una fideiussione bancaria.
Acconto e saldo
Nel momento in cui si prende una decisione definitiva sull’acquisto dell’immobile, è sempre necessario versare una determinata somma di denaro che prende il nome di “acconto” o meglio “caparra”. Essa viene richiesta dall’agenzia ed è in genere intorno ai 5000 euro, anche se per legge dovrebbe essere pari all’incirca al 20% del prezzo che si andrà a pagare per l’acquisto totale.
Vi sono differenti tipologie di caparre: come espresso dall’articolo 1385 c.c. si parla di caparra confirmatoria quando si intende il versamento di una quota anticipata del prezzo dell’immobile, in cui però è compreso il diritto di recesso da entrambe le parti. Nel caso di recesso per inadempimento da parte di venditore o compratore, esistono penali specifiche che però, in genere, sono il trattenimento della caparra o del doppio della stessa, o ancora ulteriori richieste per danni. Questo tipo di penali devono essere stabilite dalle parti in sede di stesura del contratto.
L’articolo 1386 c.c. parla invece di una caparra “penitenziale” intendendola come una somma di denaro che non è altro che il “corrispettivo per l’attribuzione della facoltà di recesso” che, in base a quale delle due parti receda, può essere trattenuta o rimborsata (e sovente raddoppiata).
E’ consigliabile pagare il saldo solo al momento della sottoscrizione del rogito. Questa eventualità va sfruttata quando non viene rilasciata una fideiussione bancaria. E’ consigliabile intestare qualsiasi assegno sempre e solo al venditore dell’immobile che stiamo acquistando; ovviamente, è importantissimo fotocopiare ogni assegno versato ed in ogni caso farsi rilasciare sempre una ricevuta del pagamento che si è effettuato.
Luisa Maggio
Sono una casalinga che gestisce la casa a mentre scrive articoli su vari argomenti, come la cucina, l'organizzazione della casa e i consigli per la quotidianità. Condivido le mie esperienze e le mie conoscenze con i lettori, offrendo una prospettiva unica sulla quotidianità domestica.