Aggiornato il 29 Luglio 2024 by Luisa Maggio
Quando discutiamo il concetto di affitti brevi o transitori, ci riferiamo specificamente alla pratica di affittare un immobile per un lasso di tempo che non eccede i 30 giorni. In questa modalità contrattuale, è interessante notare che non è necessaria la registrazione, semplificando così il processo per i proprietari e gli inquilini.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti riguardo questa tipologia di contratto mediante una pubblicazione dettagliata sugli aspetti della cedolare secca. La cedolare secca è un regime fiscale vantaggioso per i proprietari che scelgono per affitti di breve durata, applicando un’aliquota pari al 21% sulla rendita generata da questi specifici contratti di locazione. Questo consente una notevole riduzione delle complessità burocratiche e una maggiore fluidità nei rapporti di affitto temporaneo. Nella guida che segue, approfondiremo come sono strutturati gli affitti brevi, analizzando non solo gli adempimenti fiscali a cui si deve prestare attenzione, ma anche le specifiche caratteristiche che le abitazioni destinate a questa tipologia di locazione devono soddisfare. Discuteremo dei vantaggi per i locatari e dei criteri essenziali per i proprietari che intendono offrire le loro proprietà sul mercato degli affitti temporanei. Questo approfondimento mira a fornire una guida completa sia per chi offre che per chi cerca una soluzione abitativa flessibile e a breve termine.
Come Funziona l’Affitto Breve
Il funzionamento degli affitti brevi è stato riformato mediante una legge specifica nel 2017. Questa normativa regola la locazione di proprietà residenziali, escludendo gli spazi commerciali, per periodi inferiori ai 30 giorni e specifica che tali contratti tra persone fisiche, ossia tra locatore e locatario, non debbano configurarsi come attività imprenditoriale. Però, la legge prende in considerazione anche gli accordi che includono servizi aggiuntivi quali la sostituzione delle lenzuola, la pulizia, l’uso del telefono e l’accesso a internet.
La legge interessa tanto i proprietari che gestiscono personalmente la loro abitazione in affitto, quanto coloro che si appoggiano a servizi di agenzie o piattaforme online, disciplinando anche la sublocazione e i contratti onerosi con terzi. Attualmente, la maggior parte degli affitti temporanei coinvolge proprietari che trasformano i loro appartamenti in case vacanza o offrono in affitto singole stanze, presentando due principali scenari:
-se il proprietario gestisce direttamente l’affitto, anche tramite annunci sui giornali, è tenuto a versare l’imposta sul reddito ricevuto;
-se invece utilizza un intermediario, questo tratterrà il 21% sulla somma ricevuta come ritenuta d’acconto.
Non rientrano nella normativa i contratti che prevedono servizi aggiuntivi forniti dal proprietario, come ad esempio la colazione, la disponibilità di un mezzo di trasporto urbano o servizi di guida turistica.
In aggiunta, un proprietario può affittare singole unità all’interno del proprio immobile per meno di 30 giorni.
È rilevante sottolineare che gli affitti brevi non si limitano soltanto al turismo. Una casa vacanza può essere utilizzata sia per viaggi d’affari che per soggiorni non commerciali, come quelli dovuti a motivi sanitari, visite familiari o studio.
Con la revisione della normativa avvenuta a giugno 2017, sono stati introdotti obblighi particolari per le piattaforme online che facilitano l’incontro tra proprietari e locatari temporanei. È cruciale conoscere le nuove regole che influenzano la maggior parte degli affitti brevi. Gli intermediari sono obbligati a comunicare al proprietario i dettagli dei contratti mediati e, al momento del pagamento, devono applicare una ritenuta d’acconto del 21%.
Questo aggiornamento normativo mira a contrastare il fenomeno dei contratti non regolari e dei pagamenti non tracciati, con obblighi validi esclusivamente per contratti stipulati successivamente al 1° giugno 2017.
Caratteristiche dell’immobile
Quando si cerca un appartamento adatto a locazioni brevi, è importante considerare prima di tutto che sia una residenza e non uno spazio commerciale. Questo immobile deve essere agibile e rispettare specifiche caratteristiche tecniche. Le classificazioni catastali dovrebbero rientrare tra A1 e A11, escludendo la categoria A10, che è prevalente per gli uffici.
L’agibilità è fondamentale in tutti i vani dell’appartamento.
Le specifiche tecniche possono variare a seconda della regione, poiché ogni autorità locale dispone di regolamenti propri. Tuttavia, le proprietà destinate a uso turistico devono mantenere standard che assicurino ambienti salubri. Ad esempio:
-l’immobile deve avere soffitti con un’altezza non inferiore ai 2.70 metri;
-per ospitare due persone la superficie minima richiesta è di 38 mq, mentre per un solo ospite basta un minimo di 28 mq;
-è necessario che la camera da letto sia distinta dalla zona giorno, che può includere un angolo cottura;
-tutti gli ambienti devono essere dotati di finestre.
In generale, ogni stanza dell’appartamento deve soddisfare requisiti minimi di dimensione per garantire il benessere degli abitanti. Le regole possono cambiare da una regione all’altra, adeguandosi alle diverse esigenze locali.
Contratto
ploreremo a breve le diverse tipologie di contratti di affitto breve, che pur condividendo una regolamentazione simile, si distinguono per alcuni aspetti legati alla durata e agli scopi specifici dell’accordo.
Per garantire la validità di un contratto di locazione breve, è necessario includere dettagli fondamentali:
-i dati personali delle parti coinvolte;
-l’importo dell’affitto e le modalità di pagamento;
-l’indirizzo e le dimensioni dell’immobile locato;
-la durata del contratto di locazione;
-le condizioni per un eventuale recesso anticipato;
-le spese accessorie, come tasse di soggiorno e costi per la pulizia;
le norme sul trattamento dei dati personali.
Generalmente, i contratti di affitto breve si caratterizzano per la loro natura transitoria, ma variano a seconda della durata concordata dalle parti.
Le locazioni transitorie
Questi contratti sono stipulati per un periodo che va da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi e sono definiti dalla loro transitorietà. Tipicamente, vengono utilizzati per alloggiare studenti universitari o lavoratori temporanei.
La transitorietà può interessare sia il locatario che il locatore, ad esempio se quest’ultimo necessita di recuperare la disponibilità dell’appartamento al termine del contratto. Questo aspetto è cruciale e deve essere chiaramente specificato per giustificare la tipologia e la durata del contratto: l’omissione di documentazione che giustifichi la necessità di una locazione transitoria potrebbe comportare l’applicazione delle condizioni previste per contratti di durata quadriennale con rinnovo automatico. Per evitare la nullità del contratto e la possibile riconduzione a tale categoria, è essenziale indicare i motivi della transitorietà.
Un contratto di locazione transitoria offre al proprietario la flessibilità di locare l’immobile anche settimanalmente; questo vantaggio è reciproco anche per l’inquilino, che potrà utilizzare l’immobile per il tempo necessario, senza vincoli di lungo termine.
La locazione turistica
Questa particolare variante di affitto breve riguarda la locazione di un immobile (o parte di esso) per periodi brevi e prestabiliti. Le norme specifiche sono delineate in un articolo del Codice del Turismo, che classifica tali alloggi come destinati esclusivamente a scopi turistici, anche se restano soggetti alle disposizioni del Codice Civile relative alle locazioni.
È importante sottolineare che durante la locazione turistica la proprietà rimane nelle mani del locatore, implicando tutte le responsabilità legali e pratiche correlate, inclusi i pagamenti delle imposte come la TARI.
La gestione dell’offerta è altamente flessibile: l’importo dell’affitto può essere stabilito liberamente dal proprietario e variato in base alla stagionalità o ad eventi locali di grande attrattiva, offrendo potenziali guadagni superiori rispetto ai tradizionali contratti residenziali.
Inoltre, a differenza del Bed and Breakfast, la locazione turistica si limita all’offerta dell’alloggio senza includere servizi aggiuntivi di tipo alberghiero, come il cambio della biancheria, sebbene sia possibile concordare un costo per il servizio di pulizia. Questa forma di locazione mantiene un’impronta non imprenditoriale, configurandosi come una normale attività di affitto immobiliare.
Adempimenti Fiscali
Come funziona la cedolare secca al 21% applicata ai redditi derivanti da affitti brevi? Questa aliquota rappresenta un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e di eventuali ulteriori addizionali che normalmente sarebbero dovute. Grazie a questo regime, il proprietario può beneficiare di significative agevolazioni fiscali al momento della dichiarazione dei redditi, mentre lo Stato riesce a contrastare più efficacemente l’evasione fiscale. Seppure la registrazione del contratto non sia mandatoria, procedendo in tale senso, il locatore potrà anche ottenere un risparmio sulle spese di bollo e sulle imposte di registro.
Va notato che l’aliquota del 21% viene calcolata sull’intero importo del reddito, a differenza della tassazione ordinaria che prevede uno sconto del 5% sul reddito da affitto di lunga durata.
Per affittare una stanza o un appartamento per brevi periodi, il proprietario non è tenuto ad aprire una partita IVA, a meno che non abbia avviato un’attività imprenditoriale, come nel caso di chi possiede più immobili destinati all’accoglienza turistica. In queste circostanze, considerando la natura imprenditoriale dell’attività, si rende necessaria la registrazione di una partita IVA e potrebbe risultare vantaggioso anche costituire una società, specialmente se si gestiscono numerosi affitti. Per determinare la necessità di aprire una partita IVA per la locazione breve, si consiglia di consultare il Comune o la Regione di residenza, dato che le normative possono variare notevolmente a seconda della località.
Per quanto concerne gli obblighi fiscali, i proprietari hanno due opzioni:
-Il pagamento dell’IRPEF nella dichiarazione dei redditi.
-L’adozione della cedolare secca, con un’imposta del 21% sul totale del reddito.
È importante ricordare che i proprietari che affittano immobili a breve termine devono anche incassare la tassa di soggiorno dagli inquilini temporanei, rilasciando una ricevuta di pagamento al momento dell’incasso.
Luisa Maggio
Sono una casalinga che gestisce la casa a mentre scrive articoli su vari argomenti, come la cucina, l'organizzazione della casa e i consigli per la quotidianità. Condivido le mie esperienze e le mie conoscenze con i lettori, offrendo una prospettiva unica sulla quotidianità domestica.